Acheter son logement en Suisse reste possible pour beaucoup de cadres, de médecins et d’indépendants. Mais les banques appliquent des règles strictes, et le cadre fiscal va changer profondément d’ici 2029. Voici l’essentiel pour monter un financement solide.
1. Les fonds propres : 20 %, dont au moins 10 % hors caisse de pension
Les banques financent au maximum 80 % de la valeur du bien. Vous devez donc apporter au moins 20 % de fonds propres. Au moins la moitié (10 % du prix) doit être de l’argent qui ne vient pas de votre caisse de pension (2e pilier) : épargne, 3e pilier (3a), titres, donation ou avance d’hoirie. L’autre moitié peut venir du 2e pilier.
En plus du prix, prévoyez 3 à 5 % pour les frais de notaire, les droits de mutation et la cédule hypothécaire. Dans le canton de Vaud, ces frais se paient en liquide : on ne peut pas les financer par l’hypothèque.
2. La règle du tiers : la banque calcule avec un taux de 5 %
Pour vérifier que vous pourrez payer, la banque ne prend pas le taux du marché. Elle prend un taux théorique d’environ 5 % (4,5 à 5 % selon les banques). Elle y ajoute l’amortissement et des frais d’entretien d’environ 1 % de la valeur du bien. Le total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut.
Exemple : un bien à CHF 1’000’000, avec CHF 200’000 de fonds propres et CHF 800’000 d’hypothèque.
- Intérêts théoriques (5 %) : CHF 40’000
- Amortissement : CHF 8’900
- Entretien (1 %) : CHF 10’000
- Total : environ CHF 58’900 par an, donc un revenu brut d’au moins CHF 177’000
Dans la réalité, avec un taux de 1,6 %, vous paierez environ CHF 12’800 d’intérêts par an. Le calcul à 5 % sert à vérifier que vous tiendriez si les taux remontaient.
3. L’amortissement : descendre aux deux tiers en 15 ans
La part de l’hypothèque qui dépasse 66,7 % de la valeur du bien (le « 2e rang ») doit être remboursée en 15 ans au maximum, et au plus tard à la retraite. Dans l’exemple, il faut rembourser environ CHF 133’000.
- Amortissement direct : la dette baisse chaque année, et les intérêts aussi.
- Amortissement indirect : vous versez dans un 3e pilier mis en gage auprès de la banque. La dette ne baisse pas, mais vous déduisez vos versements de vos impôts. Jusqu’en 2028, vous déduisez aussi les intérêts. Ce calcul change en 2029 (voir le point 6).
4. SARON ou taux fixe ?
Le 24 septembre 2026, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 %. Une hypothèque SARON coûte donc à peu près la marge de la banque, en général 0,6 à 1 %. Les taux fixes sur 10 ans se situaient fin septembre 2026 entre environ 1,4 % (meilleures offres négociées) et 1,8 % (taux affichés). La BNS a revu ses prévisions d’inflation à la hausse : la marge de baisse des taux paraît limitée.
- SARON : moins cher aujourd’hui, mais le coût peut monter. Cela convient si vous avez de la marge dans votre budget et de l’épargne de côté.
- Taux fixe : vous connaissez vos charges à l’avance. Cela convient pour un premier achat ou un budget serré.
- Mélange : vous pouvez découper l’hypothèque en plusieurs tranches avec des échéances différentes.
Pour les locataires, le taux de référence reste à 1,25 % (publication de l’OFL du 1er septembre 2026). Il sert à calculer les loyers, pas les hypothèques.
5. Retrait anticipé (EPL) ou mise en gage du 2e pilier ?
- Retrait anticipé (EPL) : au minimum CHF 20’000, une fois tous les 5 ans, et jusqu’à 3 ans avant la retraite. Après 50 ans, le montant est limité. Le retrait est imposé à part, à un taux réduit. Il diminue vos rentes et votre couverture en cas d’invalidité ou de décès. Vous ne pourrez plus faire de rachats LPP déductibles tant que vous n’aurez pas remboursé ce montant.
- Mise en gage (nantissement) : votre 2e pilier reste en place et continue de vous couvrir. En échange, l’hypothèque est plus élevée, donc les intérêts aussi.
Avant de choisir, vérifiez toujours votre couverture décès et invalidité. Un retrait anticipé laisse souvent un trou à combler avec une assurance risque.
6. Fin de la valeur locative : ce qui change en 2029
Le peuple a accepté la réforme le 28 septembre 2025. En avril 2026, le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Jusqu’à fin 2028, rien ne change : vous êtes imposé sur la valeur locative et vous gardez vos déductions.
Dès 2029, pour le logement où vous habitez :
- vous n’êtes plus imposé sur la valeur locative ;
- vous ne déduisez plus les frais d’entretien ;
- vous ne déduisez presque plus les intérêts hypothécaires. Exception : les personnes qui achètent pour la première fois déduisent au maximum CHF 10’000 (couple) ou CHF 5’000 (personne seule) la 1re année, puis moins chaque année pendant 10 ans ;
- les cantons pourront créer un impôt sur les résidences secondaires.
À faire dès maintenant :
- Planifiez vos rénovations d’ici 2028, tant qu’elles sont encore déductibles.
- Recalculez l’intérêt de l’amortissement indirect par rapport au direct.
- Ne remboursez pas votre hypothèque dans la précipitation : gardez des liquidités et de la souplesse pour la retraite.
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Les taux du marché sont indicatifs et datés du 30.09.2026.